الرهن الرسمي في التشريع المغربي

الرهن الرسمي في التشريع المغربي

  مما لاشك فيه أن الرهن الرسمي حق عيني عقاري يخول للدائن المرتهن ميزتي الأولوية والتتبع بمقتضى نص الفصل 185 من ظهير 2 يونيو 1915 المتعلق بالتشريع المطبق على العقارات المحفظة^[1].

  ذلك، أن تفويت العقار المرهون من طرف المدين الراهن إلى الغير^[2]  لا يحرم الدائن المرتهن من حق التنفيذ على العقار، إذ إن حق التتبع هو ميزة تظهر عند التنفيذ على المرهون عندما يجد المرتهن أن المرهون قد خرج من ملكية المدين الراهن^[3]، بل إنه يمكن للدائن المرتهن استرداد حيازة العقار المرهون مؤقتا في انتظار التنفيذ إذا تعلق الأمر طبعا بدين لفائدة مؤسسات الائتمان المستفيدة من المرسوم الملكي المؤرخ في 17 دجنبر 1968^[4] تطبيقا لمقتضيات الفصل 59 منه.^[5]

ذلك، أن النتيجة التي ستترتب كأثر للتنفيذ الجبري من طرف الدائن المرتهن المتمثلة في بيع العقار المرهون بالمزاد العلني استنادا إلى الحكم القضائي أو لشهادة التقييد الخاصة^[6]، تستلزم بقوة القانون تقييد محضر إرساء المزاد بالرسم العقاري ونقل الملكية إلى المشتري الراسي عليه المزاد، دون الأخذ بعين الاعتبار انتقال ملكية العقار المرهون إلى الغير^[7]، وجميع التقييدات اللاحقة نهائية كانت أو مؤقتة، وذلك تكريسا لقاعدة التطهير المنصوص عليها في الفصل 211 من ظهير 2 يونيو 1915 من جهة، و تحقيق الجدوى القانونية من الضمان العيني من جهة أخرى^[8].

أولا: خصائص عقد الرهن الرسمي

 هو حق عيني تابع للالتزام، فلا يقوم على استقلال بل مرتبط بالدين الأصلي فيقوم مع قيام الدين ويزول مع زواله بالانقضاء أو البطلان أو الإبطال.^[9] وهذا ما أكدته المحكمة الابتدائية بمراكش حينما اعتبرت أن ” الرهن تابع لالتزام أصلي، فإذا سقط الأصل سقط الفرع سواء كان السقوط بوفاء الدين، أو بالمقاصة، أو بالإبراء، أو بأي طريق من طرق الوفاء. وأن وقوع الإبراء من الدين المضمون برهن رسمي يترتب عنه انقضاء الرهن الرسمي والتشطيب عليه من الرسم العقاري طبقا لمقتضيات الفصل 91 من ظهير 12 غشت  التي 1913 “.

*هو حق عيني عقاري فلا ينشأ ولا ينعقد إلا على عقار – كقاعدة عامة – وإن ارتبط الدين الأصلي بمنقول. ذلك أنه يجوز بصفة استثنائية وروده على البواخر والطائرات اعتبارا لقيمة هذا النوع من المنقولات.

* يتميز الرهن الرسمي بأنه حق غير قابل للتجزئة من ناحيتين، من ناحية العقار المرهون ومن ناحية الدين المضمون ويخضعان لقاعدة أن كل جزء من العقار ضامن لكل الدين وكل جزء من الدين مضمون بكل العقار. ومفاد هذه القاعدة أن كل جزء من العقار ضامن لكل الدين، أي أن الدائن يستطيع أن يستوفي كل الدين من أي جزء من العقار في حالة توزيعه أو اقتسامه، وكل جزء من الدين مضمون بكل العقار. وفي حالة وفاة الدائن المرتهن فإن الحق الشخصي يوزع على الورثة بصفتهم خلفا عاما. وأن وارث له الحق في أن يستولي على العقار وينفذ عليه لاستيفاء حقه فقط حتى لو كانت قيمة العقار أكبر من قيمة الدين، ولا يكون للراهن أن يعارض باعتبار أنه جزء من الدين.

ثانيا: أنواع الرهن الرسمي

من المعلوم أن الرهن الرسمي ينقسم إلى ثلاثة أنواع كالتالي:

* الرهن الجبري: عرفه المشرع في الفصل 163 من نفس الظهير بأنه: ” هو المخول بحكم قضائي بدون رضى المدين “، وهو ينطلق من النص القانوني المقرر له ودون حاجة للاتفاق عليه والتعاقد بشأنه، أي أن الدائن يملك هذا الحق بقوة القانون على أموال المدين بدون حاجة لاتفاق تعاقدي، وهو الذي كان يسميه الفقه الفرنسي بالرهن الضمني^[10].

وبذلك فالرهن الجبري يتقرر بموجب حكم قضائي صادر عن المحكمة المختصة ويصدر في غرفة المشورة بعد طلب من الدائنين أو الموصى لهم وبدون رضى المدين وبعد الاستماع إلى النيابة العامة ويأخذ رتبته من تاريخ تسجيله بالرسم العقاري^[11].

* الرهن الرضائي: وهو الرهن الذي يتم باتفاق الطرفين أو من ينوب عنهما بمقتضى وكالة خاصة^[12]، ويمكن إنشاؤه إما بعقد رسمي أو عقد عرفي وفقا لمقتضيات الفصل 173 من ظهير 2 يونيو 1915، كما أن تحول الرهن أو فكه يجب أن يتم بنفس الطريقة الشكلية الذي نشأ بها، ما عدا حوالة الرهن الجبري المخول للمرأة المتزوجة أو تنازلها عن الرهن المذكور هو الذي يجب أن يبرم لزوما بعقد رسمي تحت طائلة عدم إنتاج أي أثر قانوني لهما.

 ولعل هذا النوع من الرهون الرسمية، هو الأكثر شيوعا في الواقع العملي نظرا لأهميته في سوق التمويل^[13] باعتباره ضمانة عينية كافية ووسيلة فعالة وأداة احتياطية يتم اللجوء إليها من قبل الدائنين المرتهنين عند عدم وفاء المدينين الراهنين بديونهم داخل الآجال المحددة^[14].

* الرهن المؤجل: وهو الرهن الذي خصه المشرع بالفصول من 182 إلى 184 من ظهير 2 يونيو 1915، باعتباره رهنا رسميا اتفاقيا قرر لضمان القروض القصيرة الأجل، ويخضع لنفس الأحكام المنظمة للرهن الرسمي الرضائي، ما عدا أنه لا يسجل بالرسم العقاري إلا بعد مضي أجل تسعين يوما، أي أن هذا النوع من الرهون يقع تأجيل إشهاره بالبيانات الواردة بالرسم العقاري للعقار المرهون طيلة المدة المذكورة، وذلك شريطة عدم الإضرار بالدائن المرتهن الذي يظل محتفظا برتبة رهنه من تاريخ إيداع الطلب لدى المحافظ على الأملاك العقارية في حالة تقديم أي طلب تسجيل جديد من طرف الغير خلال نفس المدة. ذلك أن الدائن المرتهن ملزم بتقديم طلب إلى المحافظة على الأملاك العقارية مرفوقا بنسخة من عقد الرهن الرسمي المؤجل يطلب بمقتضاه من المحافظ العقاري عدم تسجيل أي عقد كيفما كان نوعه على الرسم العقاري محل الرهن المؤجل من شأنه أن يضر بحقوقه، وفي مقدمتها مرتبته، وذلك داخل أجل تسعين يوما، وعلى المحافظ أن يستجيب لهذا التعرض خلال الأجل المذكور، ويسجله مؤقتا بالرسم العقاري حسب تاريخ إيداعه في سجل الطلبات. وأنه بصفة استثنائية، لا يدون في نظير الرسم العقاري المحتفظ بها لدى المحافظة ^[15].

  غير أنه في حالة تقديم طلب تسجيل جديد أثناء مدة صلاحية الاعتراض، فإن المحافظ يقوم أولا بتسجيل الرهن المؤجل الذي يأخذ رتبته من يوم إجراء الإيداع المعتبر بمثابة اعتراض.أما إذا لم يتقدم أي شخص بطلب تسجيل حق على الرسم العقاري محل الرهن المؤجل طيلة مدة التسعين يوما، فإن الدائن المرتهن يلزم إما بسحب الوثائق في حالة حصول الوفاء بالدين، وإما أن يطلب من المحافظ تحويل تقييده المؤقت لحقه إلى رهن بات^[16].

[1] – تنص مقتضيات الفصل 185 من ظهير 1915.6.2 على ما يلي : ” بما أن الدائنين الذين لهم رهن مسجل على عقار يتبعونه في أية أياد انتقل إليها ليرتبوا ويستوفوا ديونهم حسب ترتيب تسجيلهم…”

[2] – يطلق لفظ الحائز المنصوص عليه في الفصول من 185 إلى 196 من ظهير 1915.6.2 في فقه الضمانات العينية على الغير الذي انتقل إليه العقار المرهون.

– راجع في هذا الصدد:

– عبدالعالي بوطالب:” الوضع القانوني لحائز العقار المرهون رهنا رسميا في التشريع المغربي ” – رسالة لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة – كلية الحقوق – جامعة القاضي عياض – مراكش – سنة 1999- 2000.

[3] – راجع:

– يونس الزهري: ” بعض الإشكالات العملية لتحقيق الرهن الرسمي ” – منشور بمجلة المناهج – عدد مزدوج 7- 8- سنة 2005 – ص 30.

[4] – أصبح بنك “التجاري وفا بنك” يستفيد من مقتضيات نفس المرسوم الملكي الصادر في 17 دجنبر 1968 حسبما جاء في دورية للمحافظ العام في هذا الشأن.

[5]– ينص الفصل 59 من مرسوم 17 دجنبر 1968 على ما يلي:

 ” يمكن للمؤسسة في حالة ما إذا تأخر المدين عن الأداء أن تمتلك بموجب حكم يصدره رئيس المحكمة المختصة بطلب منها، وبعد مرور خمسة عشر يوما على توجيه إنذار العقارات المرهونة على نفقة المدين المتأخر عن الأداء وتحت مسؤوليته “.

وتفعيلا للمقتضيات أعلاه صدر أمر استعجالي عن رئيس المحكمة الابتدائية بمراكش جاء فيه ما يلي :

“… حيث إن المدعى عليها توصلت أنذار من المدعي من أجل الأداء داخل خمسة عشر يوما من تاريخ توصلها ولم تبادر إلى تسديد الدين المترتب في ذمتها من قبل عقود القرض التي أبرمتها مع المدعي مقابل رهون عقارية.

وحيث إن واقعة القرض والرهن وعدم وفاء المدعى عليها بالتزاماتها كلها ثوابت لم يعد للجدل فيها مكان.

وحيث إنه اعتبارا لحجم الدين الذي هو (- ) واستنادا إلى كون العارض من المؤسسات المالية التي تمول المشاريع الاستثمارية الكبرى للبلاد، فإننا نرى أنه يحق له حفاظا على مصالحه اللجوء إلينا في إطار المقتضيات القانونية المسطرة أعلاه، وبصفتنا قاضيا للمستعجلات لاتخاذ التدابير والإجراءات الوقتية السريعة والتي تخوله حيازة العقارات المرهونة حيازة مؤقتة من أجل تسهيل استيفاء دينه من العائدات التي تدرها “.

– أمر عدد 179 بتاريخ 12 فبراير 1998 في الملف رقم 117/98 منشور بمجلة المحاكم المغربية عدد 87 – مارس – أبريل 2001 – ص 206 وما يليها.

[6] – جاء في قرار للمجلس الأعلى ما يلي:

” …  لكن ، حيث إنه بمقتضى الفصل 468 من ق ل ع ، الناص على أنه ” إذا كان لشخص واحد من أجل سبب واحد دعويان ، فإن اختياره إحداهما لا يمكن أن يحمل على تنازله عن الأخرى “، فإنه يحق للدائن  اتخاذ كافة الإجراءات  والمساطر التي يخولها له القانون من أجل الحفاظ على مصالحه والتوصل  إلى استخلاص دينه ، ولا توجد أية مقتضيات خاصة بالرهن الرسمي  تمنع الجمع  بين دعوى الأداء ومسطرة تحقيق الرهن ، والمحكمة مصدرة  القرار المطعون فيه التي ردت ما أثير  بشأن  عدم إمكانية الجمع بين  مسطرتي تحقيق الرهن ودعوى الأداء بقولها ” إنه إذا كان لشخص واحد  من أجل سبب واحد دعويان ، فإن اختياره إحداهما  لا يمكن أن يحمل على تنازله عن الأخرى وفق  نص الفصل 468 من ق ل ع ، مما يجعل  الدفع المتعلق بهذه النقطة في غير محله وينبغي رده واستبعاده ” تكون قد راعت مجمل ما ذكر ، ويكون قرارها مرتكزا على أساس ومعللا  تعليلا كافيا ، وما جاء  في الوسيلة من خرق  لمقتضيات الفصل 1223 من ق ل ع غير قابل للتطبيق على النازلة لتعلقه بالرهن الحيازي على المنقول  ، والوسيلة على غير أساس .

– القرار عدد :   1220المؤرخ في : 11/29/2006 ملف تجاري : عدد :858/3/1/2002 غير منشور.

[7] – ينص الفصل 87 من ظهير 1915.6.2 على ما يلي :

” إذا لم يوف الغير الحائز بالتزاماته الرهنية إيفاء تاما يحق لكل دائن مرتهن مسجل أن يحصل على بيع الملك المرتهن بدون تحفظ وهو بيد الحائز المذكور وفق الإجراءات الشكلية المقررة في الحجز العقاري بعد خمسة عشر يوما من الأمر الرسمي الموجه للمدين الأصلي والإنذار الرسمي المرسل للغير الحائز لأداء الدين الواجب أداؤه أو التخلي عن العقار “.

 [8]– تنص مقتضيات الفصل 185 ظهير 2 يونيو 1915 على ما يلي :

“… إن الغير الحائز يبقى ملزما بمجرد مفعول تسجيلات بجميع الديون الرهنية غير أنه يستفيد من المواعيد والآجال المخولة للمدين الأصلي “.

[9] – حكم ابتدائي صادر عن المحكمة الابتدائية بمراكش في الملف ابتدائي رقم 908/9/2010 بتاريخ 07/04/2011 غبر منشور الذي جاء في حيثياته ما يلي:

” … وحيث يستفاد من وثائق الملف أن الطرف المدعي قد أودع فعلا بصندوق المحكمة التجارية بمراكش مبلغ 2.000.000،00 ( مليوني درهم ) لفائدة الطرف المدعى عليه حسب الوصل رقم 1018 المؤرخ في 03/12/2009 حساب رقم 10511 ملف رقم 910/09. وأن هذا الإيداع تم بواسطة الشيك المسحوب عن البنك العربي عدد 4766.

وحيث من الثابت قانونا أن الرهن الرسمي ينقضي بانقضاء الالتزام الأصلي. أي ما معناه أن الرهن تابع لالتزام أصلي، فإذا سقط الأصل سقط الفرع سواء كان السقوط بوفاء الدين، أو بالمقاصة، أو بالإبراء، أو بأي طريق من طرق الوفاء. وأن وقوع الإبراء من الدين المضمون برهن رسمي يترتب عنه انقضاء الرهن الرسمي والتشطيب عليه من الرسم العقاري طبقا لمقتضيات الفصل 91 من ظهير 12 غشت  التي 1913تنص على أن ”  كل ما ضمن بالسجل العقاري من تسجيل وتقييد احتياطي يمكن أن يشطب عليه بموجب كل عقد أو حكم اكتسب قوة الشيء المقضي به يثبت انعدام أو انقضاء الواقع أو الحق الذي يتعلق به ما ذكر من التضمين “.

وحيث إن ثبوت واقعة أداء الطرف المدعي لمبلغ مليوني درهم بصندوق المحكمة التجارية بمراكش وفقا للمرجع المومإ إليها أعلاه، يترتب عنه لزوما انقضاء الرهن الرسمي المقيد لفائدة الطرف المدعى عليه بتاريخ 1/7/1988 سجل 121 عدد 637 حسب الثابت من شهادة المحافظة العقارية الموجودة بالملف، ويتعين معه بالتبعية التشطيب على الرهن المذكور من الرسم العقاري عدد…..

وحيث يتعين أمر السيد المحافظ العقاري بسيدي يوسف بن علي بمراكش بتقييد هذا الحكم وإجراء التشطيب على الرهن أعلاه من الرسم العقاري عدد …… “.

[10]  ـ للتوسع في هذا الشأن راجع:

*- Marcel Planiol: «Traité élémentaire de droit civil »- 4éme édition – tome II- L.G.D.I – 1952 – P1269.

*- Marcel planiol et Georges Ripert: « Traité pratique de droit civil français »- tome XII suretes réels – 1972 – Librairie générale de droit et de jurisprudence – p 437.

*- Encyclopédie Dalloz: «  Droit civil »- tome II- 2éme éd- 1980  – p 1.

[11]  – انظر:

– المختار عطار: ” م . س ” – ص 96.

 وتجدر الملاحظة أن الرهن الرسمي الإجباري ولئن كان يعتبر من الضمانات العينية المقررة للوفاء بديون معينة فإن الغاية من إنشائه هي حماية بعض الأشخاص الذين حددهم المشرع على سبيل الحصر دون حاجة إلى اتفاق مع المدين.

[12]  – جاء في قرار للمجلس الأعلى ما يلي:

” … في حين أنه من جهة أولى فبمقتضى الفصلين 894 و 895 من قانون الالتزامات والعقود فإن إنشاء الرهن الرسمي نيابة عن الغير يتطلب إذنا صريحا من الموكل وعلى هذا الأخير أن ينفذ بالضبط المهمة التي كلف بها ولا يسوغ له أن يجري أي عمل يتجاوز أو يخرج عن حدود الوكالة. ومن جهة ثانية فإنه لا يكفي التوضيح في صلب عقد القرض العرفي بأن المتعاقد أبرمه نيابة عن الغير وموافقته عليه لإلزام ذلك الغير بالقرض والرهن بل لا بد من الإدلاء بما يثبت قبوله. ولذلك فإن القرار المطعون فيه لما اكتفى بما ذكر للقول بصحة الرهن الرسمي ورتب على ذلك آثاره يكون خارقا للمقتضيات المذكورة ومعرضا للنقض والإبطال …”.

– قرار عدد 657 بتاريخ 2/3/2005 ملف مدني عدد 691/1/1/2002 منشور بمجلة قضاء المجلس الأعلى عدد 67 – سنة 2007 – ص 25.

[13] – وإذا كانت المادة 32 من قانون تسنيد الديون الرهنية رقم 10/98 قد رتبت بقوة القانون عن تفويت الديون الرهنية نقل الرهون لفائدة صندوق التوظيف الجماعي للتسنيد، وكذا جميع الحقوق التابعة الأخرى المتصلة بالديون المذكورة مثل الضمانات والرهون، فإن المادة 39 من نفس القانون تضمنت الإشارة إلى المؤسسات المكلفة بالتحصيل المشار إليه في المادة 38 أعلاه تستفيد في حالة عجز المدين بأحد الديون الرهنية المفوتة طبقا للأحكام الواردة في هذا القانون بنفس الحقوق ونفس طرق التنفيذ – فيما يتعلق ببيع الرهن – التي كانت تستفيد منها المؤسسة المبادرة قبل تفويت الدين المذكور.

[14]  – محمد الحلوي: مداخلة قدمت باسم المجموعة المهنية للبنوك بعنوان: ” الضمانات ” في الندوة الأولى للعمل القضائي والبنكي3 و4 دجنبر 1987 بالرباط – منشورات المعهد الوطني للدراسات القضائية – ص 191.

[15]  – محمد بونبات – ” في الحقوق العينية…” م . س – ص 120.

[16]   – سعاد عاشور – م س – ص 182.