التحفيظ العقاري

                    أحكام الإشهار عن طريق مسطرة التقييد الإحتياطي

                                     الاستاذ رشيد صديقي محام بهيئة المحامين بمراكش

 ممالاشك فيه أن المشرع المغربي للأشخاص الذين إستعصى عليهم تقييد حقوقهم لسبب ما، سلوك مسطرة التقييد الإحتياطي في إنتظار إستيفاء الإجراءات الشكلية والموضوعية المتصلة بها، وقطع السبيل على صاحب الحق المقيد بالرسم العقاري حتى لا يتصرف فيه تصرفا يضر بمن يزعم أحقيته في الحق، ويرمي هذا التقييد إلى الحفاظ على الحق المؤقت إلى أن تكتمل شروط تقييده النهائي، لهذا سنتطرق في هذه الفقرة لخصائص التقييد الإحتياطي (أولا)، ثم سنبرز الغاية من وراء هذا التقييد (ثانيا).

أولا: خصائص التقييد الإحتياطي

 يتميز التقييد الاحتياطي بمجموعة من الخصائص التي تجعله مؤسسة قانونية متميزة تقوم بدور إشهاري فعال للحفاظ على حقوق الناس من الضياع والتحايل، ويمكن إجمالها في مايلي:

• التقييد الإحتياطي إجراء مؤقت

 ينص الفصل 85 من ظهير التحفيظ العقاري على أنه يمكن لكل من يدعي حقا على عقار محفظ أن يطلب تقييدا إحتياطيا للإحتفاظ به مؤقتا…”

 يتبين من خلال هذا الفصل أن التقييد الإحتياطي يتصف بطابع المؤقت ، ولا يمنح للمستفيد منه أي حق على العقار موضوع التقييد الإحتياطي، إلا أن يحفظ له حقوقا محتملة وبصفة مؤقتة إلى حين إستيفاء الشروط الشكلية الضرورية لجعل الحق العيني قابلا للتسجيل^[1].

• التقييد الإحتياطي يخول لصاحبه حق الأولوية في الرتبة

 حسب مقتضيات الفصل 85 من قانون 14.07 المتمم لظهير التحفيظ العقاري ينص على أن : “تاريخ التقييد الإحتياطي هو الذي يحدد رتبة التقييد اللاحق للحق المطلوب الإحتفاظ به”.

  فهذا يدل على أن التقييد الإحتياطي يحافظ على الأولوية بين الحقوق المتعلقة بعقار واحد لذلك يجب تقييدها ، فالشخص السابق  بتقييد حقه إحتياطيا هو الذي يصبح المالك له لكن بعد توفره على الشروط المطلوبة لتقييده بصفة نهائية، ويشطب على باقي التقييدات الموالية، لكن في حالة إذا قدمت عدة طلبات في آن واحد ومتعلقة بنفس العقار فإن المحافظ العقاري ينص على ذلك بسجل الإبداع وتقيد هذه الحقوق بنفس الرتبة، فإن تنافى بعضها البعض رفض المحافظ هذا التقييد.

 وقد قضت محكمة النقض في هذا الصدد على ما يلي : “تاريخ التقييد الإحتياطي في عقار محفظ هو الذي يعتبر لتعيين رتبة التسجيل اللاحق للحق^[2]“.

• التقييد الإحتياطي يرد على العقار المحفظ فقط

 ينص المشرع وبشكل صريح على أن التقييد الإحتياطي يرد على العقارات المحفظة دون غيرها ، بمعنى ذلك لا يمكن تصوره في العقارات غير المحفظة أو التي في طور التحفيظ ، بحيث يمكن لأصحاب هذه الأخيرة سلوك مسطرة التعرض ^[3] على مطلب التحفيظ للحفاظ على حقوقهم، ومسطرة الإيداع  الخاصة وفق للفصل 84^[4] من ظ ت ع أما فيما يخص المنازعات التي قد ترد على العقارات غير المحفظة فقد خول المشرع للدائن وسائل أخرى لحماية حقوقه تتجلى في الحجز التحفظي والرهن الحيازي وغيرهما…

• التقييد الإحتياطي مرحلة سابقة للتقييد النهائي

 يهدف التقييد الإحتياطي إلى الحفاظ المؤقت على الحق الواجب التقييد حتى يتم إستكمال أسباب التقييد النهائي لهذا الحق ، وبالتالي فإن ذلك ينسجم مع طبيعة نظام الشهر العقاري لأن كل تصرف لا ينتج آثاره عمليا الإ بواسطة التقييد النهائي ، والتقييد يهدف أساسا إلى إعلان وجود الحق بالنسبة للكافة.

ثانيا: الغاية من التقييد الإحتياطي

  التقييد الإحتياطي هو إجراء مؤقت الهدف منه هو صيانة الحقوق التي في طور التأسيس والحقوق التي لم تكتمل شروط تقييدها بصفة نهائية في الرسوم العقارية، كأن يكون العقد الذي يؤسس عليه طلب التقييد غير تام لم يستكمل عناصره الشكلية^[5]،  وإما يكون الهدف من هذا التقييد هو الإشهار الإحتياطي أو المؤقت للدعاوى العقارية المرفوعة أمام القضاء حتى يصدر الحكم النهائي الفاصل في النزاع ويصبح مكتسبا لقوة الشيء المقضي به، وبالتالي يمكن الإحتجاج به تجاه الغير، و نستند في بيان الغاية من تقرير التقييد الاحتياطي إلى ماجاء في إجتهاد محكمة الإستئناف بالرباط حيث قضى بأن “التقييد الإحتياطي يهدف إلى الإحتفاظ المؤقت بحق موجود ولكنه معلق إما على إنتظار إصدار حكم نهائي في الموضوع أو إنتظار إتمام بعض الإجراءات المرتبطة بتسجيله^[6] “.

[1] حسن فتوح، ” الجمع بين مسطرتي الحجز التحفظي والتقييد الاحتياطي من خلال العمل القضائي”، المجلة المغربية للدراسات القانونية والقضائية، عدد 6، 2001، ص 123.

[2] قرار عدد 929 صادر عن المجلس الأعلى بتاريخ 22 مارس 2006 في الملف المدني 01-14-744 منشور بمجلة القضاء المجلس الأعلى الإصدار الرسمي ماي 2007 عدد 67، ص 307.

[3] ينص الفصل 24 من ظ ت ع المتمم بقانون 14.07 على أنه “يمكن لكل شخص يدعي حقا على عقار ثم طلب تحفيظه أن يتدخل عن طريق التعرض في مسطرة التحفيظ خلال أجل شهرين يبتدئ من يوم نشر الإعلان عن إنتهاء التحديد في الجريدة الرسمية إن لم يكن قام بذلك من قبل.”

[4] جاء في الفصل من 84 ظرت ع المعدل يقتنون 14.07 على أنه : إذا نشأ على عقار  في طور التحفيظ حق  خاضع للإشهار أمكن لصاحبه من أجل ترتيبه والتمسك به في مواجهة الغير. أن يودع بالمحافظة العقارية الوثائق اللازمة لذلك . ويقيد هذا الإبداع بسجل التعرضات “.

[5] أشرف الجنوي، محسن الصويب، أحكام التحفيظ والتقييد في ضوء مستجدات القانون 14.07المغير و المتمم لظهير التحفيظ العقاري”، الطبعة الثانية ,السنة 2018 ، ص 222.

[6] قرار صادر بتاريخ 3 نونبر 1934 ،عن محكمة الاستئناف بالرباط مجموعة الأحكام حكم رقم 1525، منشور بمجلة قضاء المجلس الأعلى ، دجنبر 2004 العدد 44 ص 71.